İşbu yazımızda paylı yani hisseli mülkiyete konu yerin kiraya verilmesi ve kira sözleşmesinin feshi hususunu ele alacağız.
4721 sayılı TMK’nun Müşterek(paylı) mülkiyete ilişkin 688 maddesinde “ Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.”
Aynı kanunun 689 maddesinde “ Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler. Ancak, böyle bir anlaşmayla paydaşların aşağıdaki hak ve yetkileri kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz: 1. Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek, 2. Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak. Taşınmazlarla ilgili anlaşmalar imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir.”
Aynı kanunun 690. maddesinde ise her bir paydaşın yetkileri sayılmış ve “Paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir. Zorunlu ve ivedi işlerin yapılmasına ilişkin kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla, paydaşların çoğunlukla alacağı kararla olağan yönetim işlerinde yetkiyle ilgili farklı düzenleme getirilebilir.” Hükmü konulmuştur.
691. maddesinde ise önemli yönetim işlerine örnek verilmiş olup “ İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adî kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir. Olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de aynı çoğunluk aranır. Pay ve paydaşların eşitliği hâlinde hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir.” Hükmü konulmuştur.
692. maddesinde ise olağanüstü yönetim işleri örnek olarak sayılmış olup,” Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar. “ hükmü konulmuştur.
693 maddesinde ise Yararlanma, kullanma ve koruma hakları düzenlenmiş olup “ Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir. Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.
694. maddesinde ise Giderler ve yükümlülükler düzenlenmiş olup “Paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır. Payına düşenden fazlasını ödemiş bulunan paydaş, diğerlerine payları oranında rücu edebilir. hükmü konulmuştur.
695. maddesinde ise paydaşlarca alınacak kararların bağlayıcılığı düzenlenmiş olup, “Yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda paydaşların yaptıkları düzenleme ve aldıkları kararlar ile mahkemece verilen kararlar, sonradan paydaş olan veya pay üzerinde aynî hak kazanan kimseleri de bağlar.” hükmü konulmuştur.
Bu düzenlemelerden de anlaşılacağı üzere 4721 sayılı Türk Medenî Kanunun 691. maddesinde ise “adî kiraya(Çatılı konut ve işyeri kirası dahil) veya ürün kirasına ilişkin kira sözleşmesi yapılması veya feshi” önemli yönetim işlerine örnek olarak verilmiştir. Dolayısı ile müşterek mülkiyete konu yer için adi kira ve ürün kirası sözleşmesi yapılması ve buna ilişkin sözleşmenin feshi önemli yönetim işlerinden olup, pay ve paydaş çifte çoğunluğunun birlikte sağlanması ile yapılabilir.
O halde, paylı mülkiyete konu olan eşyanın kiraya verilebilmesi ya da mevcut kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için, paydaşların çifte çoğunlukla bu yönde karar almış olmaları gerekir. Söz konusu çifte çoğunluk, kira sözleşmesinin kurulması veya feshi yönünde iradelerini açıklayan paydaşların toplam paydaş sayısı bakımından çoğunluk teşkil etmeleri ve ayrıca bu paydaşların sahip olduğu payların toplamının, bütün payların yarısından fazla olmasıyla gerçekleşmiş olur.
743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi, paylı mülkiyete konu olan şeyin kiraya verilmesinin hangi tür yönetim işi olduğuna dair bir hüküm içermemekteydi. Uygulamada Yargıtay daireleri arasında ortaya çıkan görüş ayrılıklarını gidermek üzere verilen 27.11.1946 tarih ve E.1946/28, K.1946/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile paylı mülkiyete konu olan şeyin kiraya verilmesinin önemli yönetim işi (mühim idarî tasarruf) sayılması gerektiğine karar verilmiştir. Böylece, paylı mülkiyete konu olan şeye ilişkin kira sözleşmelerinin pay ve paydaş çoğunluğu ile alınmış bir kararı gerektireceği prensibi uygulamada yerleşmiş ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun yürürlüğe girmesine kadar, anılan İçtihadı Birleştirme Kararı’na dayanarak uygulanagelmiştir. 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi dönemindeki uygulama için bkz. Yarg. 14. HD, T. 28.02.2007, E. 2007/702, K. 2007/1933 sayılı kararında, (Karar metni için bkz. Kazancı) isabetsiz olarak, paylı taşınmazın kiraya verilmesinin MK 692 uyarınca olağanüstü yönetim işi olduğundan bahisle, oybirliğiyle karar alınması gerektiği ifade edilmiştir. Söz konusu karara konu olayda, sonuç itibariyle oybirliği aranması isabetli olmakla birlikte, bunun sebebi, kira sözleşmesi yapılmasının bir olağanüstü yönetim işi olması değil, somut olayda pay sayısının iki olması ve bu nedenle kanunun aradığı pay ve paydaş çoğunluğu şartının ancak oybirliğiyle sağlanabilecek olmasıdır.
Ancak müşterek Pay üzerinde, özellikle miras nedeniyle elbirliği ortaklığı doğması, sıklıkla rastlanan bir durumdur. Bu durumda, pay sahibinin tek kişi olmasıyla o pay üzerinde birden çok kişinin elbirliğiyle mülkiyet hakkına sahip olmaları, paylı mülkiyet açısından bir fark yaratmaz. Elbirliği mülkiyetine konu olan payın sahipleri, paylı mülkiyet birliği içerisinde, tek kişi gibidirler. Başka bir ifadeyle, elbirliği mülkiyetine konu olan payın paylı mülkiyet bakımından ifade ettiği yetki ve yükümlülükler, elbirliği ortaklığındaki ortakların sayısı ne olursa olsun aynıdır. Bunun sonucu olarak, kira sözleşmesine konu olan paylı eşya üzerinde, paylardan birinin bir elbirliği ortaklığına dâhil olması halinde, elbirliği ortaklarının iradesi, toplam paydaş sayısı bakımından yalnızca bir payı temsil eden irade olarak değerlendirilmelidir.
Doktrinde hâkim görüş, paylı mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, üçüncü kişiye tanınmış bir kişisel hakkın, MK. 1009. Maddesi uyarınca tapuya şerhi için de paydaşların oybirliğiyle bu yönde karar almaları gerektiği yönündedir. Böylece, kira sözleşmesinin tüm paydaşları bağlaması için pay ve paydaş çoğunluğu ile alınmış bir karar yeterli olurken, bu sözleşmenin tapuya şerhi için oybirliği aranmış olmaktadır. Medenî Kanun, paylı mülkiyete konu olan eşyanın kiraya verilmesinin yanı sıra, mevcut kira sözleşmesinin feshini de önemli yönetim işi saymıştır. Doktrin ve uygulamada, kiracıya karşı tahliye davası açılması da bir önemli yönetim işi sayılmakta; pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmış olması aranmaktadır.
Saygılarımızla,
Taşkın & Şimşek AO.
——————————–
*İşbu çalışma içerisinde yer alan değerlendirmeler hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ayrıca zaman içesinde mevzuatta olabilecek değişiklikler nedeniyle güncel durumu yansıtmayabilecektir. Bu sebeple paylaşılan değerlendirmelerden ötürü Taşkın & Şimşek Avukatlık Ofisi sorumluluk kabul etmez. Paylaşıma konu çalışma kapsamındaki soru ve sorunlarınız bakımından hukuki danışman görüşü alınması tavsiye olunur.